WIKI投資筆記

前陣之友人提到退休後想當包租公與包租婆，讓我想起之前做過一年的包租公，今天來分享套房投資經驗。

2008年的時候我在中原大學的週邊買下一戶七間套房的房子，購置成本為400萬(包含仲介費、契稅、代書費等等費用)，另外花費裝潢100萬(包含施工、電器、家俱等等)，而一年出租的租金為40萬，用簡單的公式來看40/(400+100)=8%，好像是不錯的報酬率，不過這樣完全忽略了成本，請接著看下去。

代管費：有點類似房屋仲介的業者，代房東管理、收租、維修並向房東收取服務費。

委託出租費：仲介代房東出租房屋並收取服務費。如果下一期房客自行續約則不需此服務費。

裝潢與設備折舊：前面提到裝潢與家俱花費的100萬，這些東西經過十年後都必須再次更新，此項目應該是房東最容易忽略的成本。

扣除成本後再來算一次報酬率 16.6/(400+100)=3.32%，這樣的報酬率合理多了。依然有一些因素是沒被計算的，例如：房屋本身的折舊或增值、未找到新房客前的閒置損失、遇到爛房客的風險、運用房屋貸款的槓桿效益。另外，要不要給仲介代管應該視個人的機會成本，對我來說去工作領薪水並將套房給人代管是最佳化，沒工作的人則可以自己管理。最後，除非是相信房市沒有泡沫的問題，相信房屋永遠會一直增值，除此之外，我想不通如果租金投報率(未扣除成本)只有3%或更低，到底賺到了什麼，知道的網友請講一聲囉。

以上觀點僅爲個人的看法，提供之資料僅供參考，並非任何投資勸誘或建議。